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“梯次”消费之利 “大盘时代”之弊
来源:中国房地产报  发布日期:2015-3-17 17:48:46 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

    针对近年来一些城市出现的“大盘开发情结”和一些房地产开发商面临的市场营销问题,近日,国内知名房地产营销专家、清华大学客座教授曾宪斌在郑州的一次论坛上,以“另类”的观点点拨房地产业,让人思量。

  房地产业“三段论” 

曾宪斌认为,中国房地产业的发展经历了三个阶段:第一个阶段是人适应房子,第二个阶段是房子适应人,第三个阶段是房子引导人。与这三个阶段相对应的房地产市场营销方式也有三个不同的表现:“人适应房子”的阶段表现为销售,好比先前的百货市场,只要货架上有货,就会有人买,甚至无须上市吆喝;“房子适应人”的阶段表现为推销,这就要求卖家主动出击,尽力传播给消费者楼盘信息,因为这个阶段的住宅产品的同质化现象已经很严重,一处物业若想争取到购房者,仅仅有房子是不行的,还要满足消费者的实际需求,开发商千方百计使自己的房子突出个性、强调实惠等,以达到房子适应消费者的目的,所以称之为“房子适应人”;“房子引导人”的阶段表现为营销,开发商和建筑师在建造优良住宅的同时,还要承担一份营销的职责,将开发、设计、规划等理念融入房地产业中,以更好的住宅产品引导人,甚至改变人们的居住习惯和生活方式,引导消费者的购买心理和购买行为。现在我国的房地产业已经发展到了“房子引导人”的阶段。

  住宅消费呈“梯次”

  当前中国房地产消费市场,住宅产品的“梯次”消费正在形成,从正在兴起的住宅消费热中,既有热衷于小户型的消费者,也有钟情于别墅豪宅的购房户,形成了高、中、低的住宅消费市场,这种“梯次”消费需求形成了“住宅链”,住宅产品要适应这种需求链,将“住宅链”的概念带进住宅开发之中,将别墅系列、多层建筑、高层楼市等加以研究,提供给人们不同的产品和服务。

  曾宪斌同时提醒要重视二手房市场,从国内外一些先进城市房地产市场分析看,二手房消费已经或者正在成为当地住房市场的生力军,甚至成为一些知名房地产商实力筹码。因此,借鉴国内外先进的经验,适当增大二手房的比例,能够更好地形成“梯次住宅消费链”,满足梯次消费需求。

  “大盘时代”生不逢时

  对于目前一些城市的大盘开发,曾宪斌的观点是反对多于认同。他认为现在比较时髦的“大盘时代”与现代化的居住理念是格格不入的,其提供正面开发经验的同时,也暴露出许多问题,甚至是极其错误的。典型代表是广州的华南板块等。这也并不是在反对“大盘”,而是在说明“大盘时代”本身的缺陷。

  目前我国可用耕地约15亿亩,土地资源极其匮乏。大盘物业多数地处郊区,由于大盘开发期限较长,生活设施和供给配套跟不上,使小区和业主远离经济产业群落。同时,生活成本相对较高导致很多大盘物业空置严重,在一定程度上影响了住宅寿命。从长远看,也不能解决中低收入者的实际问题,不利于城市的可持续发展。大盘的大量开发,也可造成土地资源浪费和流失。

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